小镇房价只有 2000 块钱出头了，是不是已经跌到底了？是不是可以上车了？
网上舆论关注的焦点，一般是一线城市，还有杭州、成都、武汉这类大城市的楼市走势，很少会关注和报道那些三四线城市。
全国有几千个县城、几万个小镇，它们的房地产市场一直默默无闻。
但这些被新闻媒体和舆论遗忘的角落，同样有很多楼盘在售卖，也同样有人想要买房。
今天，咱们就来讨论一下小镇房价及买房时机的问题。
苏北小镇房价只有2000多元
老杨对楼市的理解，大部分来自于对海量数据的监测、跟踪、研究和分析，还有少量信息来自于与行业同业者的交流，以及部分粉丝向我反馈的信息。
今天想聊小镇楼市，也和几天前有个粉丝向我咨询的事情有关。
这位粉丝在上海打工，家在苏北的一个乡镇。
上海的房价比较高，他购买起来很吃力，而且考虑到以后会回老家小镇生活，关键是小镇的房价比较便宜，所以他咨询我，是不是该在老家的小镇上买套房子自住。
他在上是这么问我的：想在他们小镇买的小区，有工抵房在售。
小区对面有两个楼盘在卖新房，价格在 2800 元左右一平米，而他想买的小区的工抵房，价格是 2100 元一平米。
他想买的这个小区，第一批房源在 2021 年开盘时，苏北楼市正处于房价高峰，当时第一批购房者买的价格在 4000 元左右。
过去，我曾经多次聊到过苏北的房价，苏北楼市的高峰期是在 2021 年的夏天，当时楼市非常火爆。
2020 年到 2021 年上半年，全国中西部地区、东北地区的中小城市楼市已经明显降温，而浙江全省和江苏的苏北地区楼市却比较热，很多开发商在苏北地区拿地很积极。
我这位粉丝咨询的小镇，离地级市比较远，也不靠近徐州、扬州、南通、盐城、淮安这类城市，它只是县城下面的一个镇。
2021 年，这个小区的房价卖到 4000 元，现在市场价是 2000 多元，相邻小区 2800 元一平米在卖，却卖不动，其实能卖得动的房价大概在 2300-2400 元。
新房价格相比历史高点，应该跌了 40% 左右。
而我粉丝想买的是工抵房，这个小区的开发商因为资金紧张，没钱支付供应商的款项，比如欠了建筑商、供货商的钱，就拿房子来抵债。
供应商拿到房子后，需要把房子变现，所以要把房子卖掉。
过去几年，全国出现了很多工抵房，其价格一般会明显低于开发商在售楼处公开出售的价格。
这位粉丝想买的这套工地房，价格是 2100 元，相比楼盘第一批房源的价格低了 50%左右，这里咱们谈的都是新房价格。
一般而言，一个地区的二手房价格跌幅会明显大于新房价格。
我推算，像他所在的这个小镇，二手房价格相比高峰期，应该跌了 60% 左右。
四五线城市房价跌超五成了
五线城市，也即镇级的房价，在中国广大地区跌 50%-60%，应该是常态，很普遍。
苏北地区毕竟属于江苏，江苏是经济大省，又属于东部地区，经济情况要好于中西部地区和东北地区。
但问题是，2021 年的时候，苏北的房价泡沫远大于全国中西部地区和东北地区，所以在全国的三四五线城市中，苏北这些城市的房价跌幅和全国平均水平差不多。
再回到核心问题：目前 2100 元的价格能不能买？或者说购买时机如何？
首先，从房价走势来看，苏北地区的小镇，也包括中国很多地区的小镇、城镇级别，房价目前还在下跌，离底部还有一段距离。
不同的大板块、大地区，经济和人口情况有差异，有些地方可能 1-2 年房价就能稳住，有些地方则需要 4-5 年才能稳住。
就苏北地区的小镇而言，我认为再有两年左右，房价或许能稳住。
目前房价已经跌了 50%-60%，在此基础上再跌 30%，难度比较大，但再跌10%、15% ，是有可能的。
单纯从购房时机来看市场运行大势，目前买房时机还没到。
但具体到我粉丝的买房案例，2100 元的工地房是不是值得买？
粉丝向我说明，去年他问的工抵房价格就是 2100 元，今年还是 2100 元。
去年时供货商手里有十多套工抵房，今年就只剩一套还没卖出去了。这是微观情况。
2100 元的价格，比在售的同类商品房价格低了 20%左右，而且我粉丝是自住需求，不是投资需求。
所以我的建议是：可以考虑，这个购买行为有一定的合理性。
另外，咱们可以从成本上来分析这个价格。
这位粉丝说，卖工抵房的商家跟他说，2100 元已经是成本价了，去年是 2100 元，今年还是 2100 元，不会再降了。
虽然大部分商人的话不能全信，但我认为商家说 2100 元是成本价，可信度很高。
房子目前是现房，2021 年的时候地价比较贵，当时很多建筑材料、人工费用也还没降价。
地价加上当时较高的建造成本，这个小区房子的成本价肯定会超过 2100 元。
而且在楼市降温之前，已经基本建成的房子，质量一般不会太差，因为当时房企的资金链还没到即将断裂的地步，不会出现非常严重的偷工减料情况。
以上的分析、结论以及对粉丝的建议，仅供各位参考，尤其是生活在广大三四五线城市有买房自住需求的朋友们。
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