这几天表弟跟我说：“去年看中了一套100万的房子，纠结了一年没下手，结果现在一看，同户型挂牌85万还送车位！”
老表这一句话，可以说揭开了当下不少准备买房子的人最揪心的疑问：现在价值100万的房子，5年后到底会缩水还是升值？
小编结合多方面因素，给大家一个残酷而清晰的答案!
首先教一下大家，如何评估自家房产的含金量，很多人还不懂
1. 看地段，记住这个黄金1公里法则
打开手机地图，看一下房子周边1公里范围内，是否有地铁站、三甲医院、重点学校等，如果三者都齐全，五年后增值的潜力至少比普通房产高20%。
举个例子，像广州珠江新城的房子，即便周边市场整体下行的情况下，因周边配套成熟等原因，仍然能保持10%左右的年涨幅。
2. 算租金，租售比自己算一算
用月租金除以房价，得到的比例就是房子的租售比。如果租售比低于 1:500，说明租金的回报率超过 2%，房产具备比较高的金融价值，即使房价下跌也能通过出租等方式止损。
举个例子，上海内环内多数房产租售比常年在在 1:400 左右，而像一些三四线城市比较偏僻的地区，租售比可能高达1:1000，这类房产下行的风险就较高。
3. 可以查政策，看房子周边近几年有没有啥政策规划
怎么查呢，可以登录当地自然资源局官网，查看十四五规划中的重点发展区域。
举个例子，像深圳前海，2025年规划新增了5条地铁线路，线路周边的房价就可能会呈上涨趋势，与之相反的例子就是，如果房子位于生态保护区或老旧工业区等，因为地理因素，如果没有大的变动的话，房子的价值大概率会缩水10%以上。
4. 可以比邻居，看你家以及周边小区的二手房挂牌量
在一些中介平台搜索咱们小区的名字，查查挂牌房源数量，如果挂牌量超过小区总户数的 5%，说明供过于求，房价可能会下跌。
举个例子，湖北某二线城市，一个郊区楼盘的挂牌量达到惊人的12%，业主为了尽快脱手，五年内可能降价20%以上。
5.看需求，查一下咱们所在的常住人口数据
这个一般当地统计局都会发布，如果连续三年以上哈，城市人口净流入，说明房价抗跌性会较强，如果年均人口流出在1%以上，你就需要警惕了，说明房产的需求会逐步减少。
举个例子，就拿东北某城市来说，人口年平均减少 2%左右，现在价值100个的房子，5年后可能跌破60万。
第二个，要了解房产价值的走向，还得看你所在城市的等级，具体分为这几种
1. 一线城市核心区，基本非常保值，还是供不应求的状态
5年后价值区间大概在115万-125万
举个例子，像北京、上海、深圳等超一线城市的核心地段，因医疗、教育、产业资源高度集中，人口也相应往这些地区挤，再加上现在土地供应紧缩（上海库存消化周期＜18个月），现在价值100万的房产，年均增值约4%-5%左右，如果是一些高端品质的住宅，溢价可能会更高。
2. 像一些比较强势一点的二线城市，房价基本是稳中求升的状态
举个例子，像杭州、成都等之前的二线城市，现在的新一线城市，如今价值100万的房产，5年后价值应该大约在105万-115万。
另外像一些人口年净流入超10万的城市，因为人口因素也能带动房价，举个例子，像杭州因为亚运会配套升级，导致优质地块溢价率超35%，这部分区域的房产年增值率可能就能达到3%-4%。
3. 三四线城市以及一些资源枯竭性城市，那基本是贬值重灾区
现在价格100万的房子，5年后估值基本在60万-90万之间
因为人口外流的因素，导致库存高压，说白了就是供大于求，房子会越来越卖不动，所以房价下行是可以预见的，预估年均缩水率在4%-6%。
五年后的房价是多少，这其实并不是一个固定数字，而是要看城市竞争力、政策导向和市场供需等因素的综合结果，看完你心中有答案了吗？
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